Wśród właścicieli wynajmujących lokale często pojawiają się pytania jak właściwie należy zabezpieczyć swoje prawa, tak aby uniknąć problemów z nieuczciwymi Najemcami, którzy nie chcą opróżnić lokalu.
Służą temu co raz bardziej popularne umowy najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego regulowane przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz. U. 2018r. poz. 1234). Najistotniejszym elementem tych umów jest poddanie się przez Najemcę egzekucji aktem notarialnym w zakresie wydania przedmiotu najmu zajmowanego na podstawie tych umów. Prawidłowo zawarte umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego umożliwiają przeprowadzenie szybkiej egzekucji komorniczej, a więc eksmisję lokatorów bez konieczności zapewnienia eksmitowanemu lokalu socjalnego czy pomieszczenia tymczasowego. Umowa najmu okazjonalnego obejmuje lokale mieszkalne, których właścicielem jest osoba fizyczna, nie prowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Umowa wymaga zachowania formy pisemnej i musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Do umowy załącza się:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego;
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Warunkiem koniecznym jest zgłoszenie faktu zawarcia umowy najmu lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Właściciel lokalu mieszkalnego będący osobą fizyczną, osobą prawną lub jednostką organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali może skorzystać z umowy najmu instytucjonalnego. Umowa ta także wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności oraz zawierana jest ona na czas oznaczony. Do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego do opróżnienia lokalu, oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do najmu socjalnego lokalu ani tymczasowego pomieszczenia mu nie przysługuje.
Warto skorzystać z wyżej opisanych opcji umów najmu, biorąc pod uwagę także stosunkowo nieduże koszty, które są związane z ich zawarciem. Cena podpisania umowy najmu okazjonalnego/instytucjonalnego u notariusza zależy od zakresu czynności dokonywanych w kancelarii. Jeśli umowa przygotowana zostanie przez Wynajmującego w zwykłej formie pisemnej, koszty notarialne ograniczą się jedynie do ceny pierwszego aktu notarialnego – oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, wynagrodzenie za przygotowanie tego oświadczenia może wynosić nie więcej niż jedna dziesiąta minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mówi ustawa z dn. 10 października 2002 roku o minimalnym wynagrodzeniu za pracę. Do tego należy doliczyć niewielkie opłaty za wypisy aktu notarialnego. Sumaryczna kwota zamknie się w granicach 400 zł, w zależności od liczby wypisów.
M.Ś.